Annuität

Realkredite werden durch eine in der Regel monatliche Tilgungsleistung zurück gezahlt, zu der noch Zinszahlungen hinzukommen. Üblich ist eine Tilgungsleistung in Höhe von einem oder zwei Prozent des Darlehensbetrages. Für sich betrachtet müsste demnach die Rückzahlung des Kapitals 100 Jahre bei einprozentiger Tilgung oder z.B. 50 Jahre bei zweiprozentiger Tilgung dauern. Dies ist jedoch nicht der Fall. Der Grund liegt in der vertraglichen Formulierung, dass die Tilgung "zuzüglich ersparter Zinsen" zu erbringen ist. Damit ist folgendes gemeint:

Man ermittelt zu Beginn die Tilgungshöhe und die Zinshöhe und addiert diese zu einer Rate. Diese Rate bleibt während der gesamten Darlehenslaufzeit, zumindest aber während der Zinsbindungsfrist gleich. Es handelt sich her um die sogenannte Annuität, weshalb Darlehen mit fester Ratenzahlung aus als Annuitätendarlehen bezeichnet werden. Da mit der ersten Rate auch bereits ein kleiner Betrag getilgt wird (die beispielhaft genannten ein oder zwei Prozent), müsste die nächste Zinszahlung etwas geringer ausfallen. Da die Rate aber gleichbleibt, wird der nicht zur Zinszahlung benötigte Betrag (dies sind die genannten "ersparten Zinsen") der Tilgung zugeschlagen. Damit wird innerhalb der Gesamtrate der Zinsanteil immer kleiner, und der Tilgungsanteil immer größer. Dieser Effekt beschleunigt sich im Zeitablauf. Zu Beginn der Darlehenslaufzeit tilgt man also recht langsam, und zum Ende hin immer schneller. Aufgrund dieser Systematik ist die tatsächliche Laufzeit von der Höhe der Verzinsung abhängig und bewegt sich in vielen Fällen zwischen 25 und gut 30 Jahren.